CONTRATO DE LOCAÇÃO x COVID-19

  1. O IMPACTO DA PANDEMIA NAS RELAÇÕES LOCATÍCIAS

Nunca antes na história da humanidade, tivemos simultaneamente uma crise de saúde e financeira, como vivenciamos atualmente, onde o Mundo confronta a pandemia provocada pelo novo coronavirus (covid-19).

No Brasil, vemos que nossos governantes não se entendem a respeito, alguns tentam salvar vidas, enquanto outros, tentam salvar empresas. Obviamente, que em qualquer cenário, um vai depender e necessita do outro. Assim como, o locador do locatário, e vice-versa.

Neste momento, parece bastante óbvio, o declínio financeiro sofrido por grande parte dos trabalhadores e empregadores, afetados pela necessidade de isolamento social da população, para interromper a maior disseminação do coronavirus, levando ao caos do SUS Sistema Único de Saúde, e por consequência, a morte de milhares de brasileiros por falta de cuidados médicos.

Fato é que a pandemia obrigou milhares de empresas a fechar as suas portas, causando demissões em massa de trabalhadores, devido a quarentena obrigatória decretada em diversos, senão todos, os Estados do Brasil, com exceção apenas para aqueles serviços essenciais.

Deste modo, as relações locatícias não poderiam ficar imune ao impacto causado pela pandemia.

 Veja que, antes de começar a se falar em coronavirus, a grande maioria dos empresários, autônomos, prestadores de serviços, se preparavam para o ano de 2020, com enormes expectativas, como costumamos dizer, “a economia só vai começar quando terminar o carnaval”…e no entanto, fomos todos, de certa forma surpreendidos, não tivemos como reagir, não havia um plano B, nada! Sem nenhuma força de reação contra o temido coronavirus.

Exemplo:

Vamos simular uma situação, onde a empresa fictícia chamada FIQUE EM CASA LTDA, alugou no dia 10 de fevereiro de 2018, um imóvel para iniciar suas atividades de festas e eventos, pelo valor de aluguel de R$ 12.000,00, pelo prazo de 05 anos.

Assim, a empresa FIQUE EM CASA LTDA, inicia suas atividades, e mesmo com as dificuldades normais de todo novo negócio ela cumpre com seus compromissos, ou seja, pagamento de alugueis, remuneração de seus colaboradores, e recolhimento de impostos.

Contudo, no dia 24 de março de 2020, por meio de decreto do governador de São Paulo, decorrente da pandemia do coronavírus, os sócios da empresa FIQUE EM CASA LTDA são obrigados a suspender todos os eventos, festas e comemorações, para evitar aglomerações e a proliferação do covid-19.

Diante deste novo cenário social, e econômico, indaga-se, como a empresa FIQUE EM CASA LTDA, deve proceder em relação ao contrato de locação? Existe algum procedimento judicial para socorrer a empresa?

Para responder a essas e outras questões de suma importância, segue abaixo alguns esclarecimentos.

 

  1. ACONTECIMENTO EXTRAORDINÁRIO E IMPREVISÍVEL

 

Nossa legislação já previu situações caóticas e fatos imprevisíveis, que não poderiam ser evitados, tornando possível a revisão e/ou rescisão de contratos e cláusulas contratuais. Desde que, o acontecimento seja verdadeiramente extraordinário e imprevisível, e comprometa o equilíbrio econômico-financeiro, causando a onerosidade excessiva para uma das partes contratantes.

Diante da situação provocada pela pandemia do covid-19, é possível requerer pela via judicial a adequação da obrigação de pagar aluguel para a nova situação vivenciada, ou seja, rever o valor do aluguel, ou, se for caso, pleitear a rescisão do próprio contrato de locação sem multas.

Tendo em vista que o presente estado de calamidade gera reflexos sociais, econômicos e ambientais, os três pilares que definem o desenvolvimento sustentável, em escala global.

Sendo neste sentido, a dicção dos artigos 317, 393, 478, 479, 480, do Código Civil.

 Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

 Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

 Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

 Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato.

 Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

 Tendo em vista que o presente estado de calamidade gera reflexos sociais, econômicos e ambientais, os três pilares que definem o desenvolvimento sustentável, em escala global.

 

  1. PONDERAÇÃO, e SENSATEZ

 

Antes de pensar em parar de pagar o aluguel ou requerer a sua revisão, é importante que o Inquilino verifique se realmente sofreu diminuição em seus rendimentos, ou seja, se fora realmente afetado pela pandemia.

Veja que, algumas empresas não tiveram diminuição, e até experimentaram aumento de seus serviços, como empresas que fabricam mascaras de proteção, e álcool em gel, serviços de entregas delivery, e outras atividades essências, estas em regra, não poderiam alegar dificuldade econômica.

Do mesmo modo que alguns funcionários públicos, que não sofreram em regra, a perda de emprego, não deveriam pleitear a redução da obrigação locatícia. Ao contrário da grande maioria dos empregados do setor privado, que tiveram a perda de emprego, devido a paralização das atividades de milhares de empresas e serviços, e pior, alguns sem sequer receber seus direitos trabalhistas.

 

  1. COMPOSIÇÃO – NEGOCIAÇÃO AMIGÁVEL

 

Se este não for o seu caso, então o ideal é que seja iniciada uma negociação diretamente com o locador ou a imobiliária, para que seja analisada a possibilidade de uma revisão amigável do contrato de locação, com a adequação do valor do aluguel, ou a rescisão do mesmo sem multas. Sempre por escrito!

Nestes casos, onde estabelecemos um contato direto com os locadores e imobiliárias, vimos uma grande possibilidade de resolver o problema amigavelmente.

Estamos preparados em prestar assessoria jurídica para alinhar o reajuste de contratos de locação tanto residência quanto de pontos comerciais, obtendo isenção de alugueis por 03 meses, e outros casos, obtiveram uma redução de até 70% no valor dos alugueis, enquanto perdurar o estado de calamidade pública.

A atuação extrajudicial da JES ADVOCACIA, tem rendido ótimos resultados pela compreensão de todos envolvidos, que o momento exige empatia, e solidariedade.

Excepcionalmente, a tentativa de resolução da dificuldade de forma amigável não é possível.

 

  1. ÚLTIMA OPÇÃO – A VIA JUDICIAL

Restando infrutífera todas as tentativas de composição amigável, os inquilinos/locadores poderão se socorrer pelo judiciário, uma vez que, diante da pandemia do COVID-19 que assola toda a sociedade, pode-se verificar que foram afetados por fato totalmente imprevisível e extraordinário, que alterou todas as bases econômicas das relações contratuais, tornando impossível ou excessivamente dificultosos cumprir com o pagamento do aluguel na base estabelecida no contrato originário.

Deste modo, torna-se razoável a propositura de ação judicial para que seja o contrato de locação e o aluguel reajustado, a depender do caso, com fundamento nas teorias da imprevisão e da onerosidade excessiva, afim de, suspender ou reduzir o aluguel, para se adequar à nova situação social, econômica e financeira.

Em alguns casos, pode-se pleitear uma ordem judicial LIMINAR, devido ao caráter de urgência, para evitar que o locador/proprietário ou a imobiliária promova medidas de cobrança ou despejo, ou incluir o nome e dados do Inquilino/locatário em órgãos de proteção ao crédito (SERASA e SCPC), enquanto tramita o processo.

Obviamente, que os comentários procedidos acima, não se tratam de uma regra geral, e nem tão pouco pode ser tida como orientação jurídica. Razão pela qual, pedimos que entre em contato com o escritório para receber uma assessoria jurídica especifico do seu caso.