CONSIDERAÇÕES SOBRE USUCAPIÃO

A usucapião, também conhecida como prescrição aquisitiva, é uma forma originária de aquisição da propriedade, realizada por meio de um processo judicial, onde o possuído do imóvel adquire sua propriedade.

Para tanto, necessário se faz diferenciar, de forma sucinta, a posse da propriedade, sendo que naquela há a ocupação de um espaço por uma pessoa ou uma família, cuja propriedade pertence a outrem, enquanto esta trata-se de uma relação formal e jurídica que determina a quem pertence o imóvel.

A aquisição da propriedade pode ser conseguida pela posse prolongada da coisa (imóvel), caso estejam presentes os requisitos estabelecido em lei, onde podemos definir a usucapião como o modo de aquisição da propriedade, mediante a posse suficientemente prolongada, em determinadas condições.

A palavra Usucapio deriva de capere (tomar) e de usus (uso), ou seja, tomar pelo uso, cujo significado original era de posse, instituto retirado do Direito Romano, que estabeleceu que o possuidor do imóvel por 2 anos ou por 1 ano do móvel, se tornaria proprietário, sendo estas modalidade destinadas apenas a cidadãos romanos (O Direito Romano é o complexo de normas vigentes em Roma desde a sua fundação, lendária, no século VIII a.C., até a codificação de Justiniano, no século VI d.C).

A possibilidade de se obter a propriedade pela posse continuada do imóvel tem justificativa tomando-se por base o sentido social das coisas, pois, premia-se, a quem utiliza o bem de forma útil, em detrimento daquele que deixa o tempo transcorrer ou não se opõe a quem usufrua do imóvel como se fosse dono.

Dentre os requisitos para se obter a propriedade, por meio da usucapião, a posse é o principal de todos, ressaltando que todas as coisas, ou seja, todo objeto passível de posse, que não estão fora do comércio, podem ser passíveis de usucapião.

Fora dessa regra encontram-se os bens públicos, por força do art. 183, §3º, da Constituição Federal de 1988 e Súmula 340, do Supremo Tribunal Federal, a seguir:

 “Art. 183. (…)

  • 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.”

 “SÚMULA 340

Desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião.”

No entanto, há modalidades de posses de bens que não admitem a sua aquisição, por sua natureza, como, por exemplo, o locatário ou o comodatário que têm a posse imediata, por não possuírem a coisa com ânimo de dono e, nesses casos, somente com alteração da modificação no ânimo da posse é que poderão valer-se da usucapião.

TIPOS DE USUCAPIÃO

Existem três espécies de Usucapião de bens imóveis, quais sejam, a extraordinária, a ordinária e a especial, também conhecida como constitucional.

USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA

A usucapião extraordinária está disposta no art. 1.238, do Código Civil:

“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

 Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”

Essa modalidade de usucapião independe de título e necessita de posse de quinze anos, podendo ser reduzido para dez anos, caso o possuidor utilize o imóvel como moradia de forma habitual e tenha realizado obras ou serviços de caráter produtivo, sendo que a última hipótese se destina ao imóvel rural, podendo ser aplicada ao imóvel urbano.

O antigo proprietário perderá a propriedade imóvel, pela usucapião, se houver deixado passar o tempo de dez anos e não se opor ao uso do imóvel.

USUCAPIÃO ORDINÁRIA

A usucapião ordinária é disciplinada pelo art. 1.242, do Código Civil:

 “Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.”

Na usucapião ordinária, o prazo também é de dez anos, como no parágrafo único do art. 1.238, porém, necessita, além da posse pelo prazo do “caput”, o ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacífica, o justo título e a boa-fé.

Entende-se por justo título, a situação onde o possuidor tenha um título anterior que, por qualquer razão foi cancelado, por irregularidade formal, vício de vontade, etc., porém, como possuidor, utiliza o imóvel como moradia ou realizou investimentos de interesse social e econômico, protegendo aquele que atribui utilidade ao imóvel.

Ressalta-se que essa modalidade não beneficia aquele que obteve o título com vício e o registrou para possuir o imóvel, porém, nesse caso, deverá aguardar o prazo de quinze ou dez anos da usucapião extraordinária.

USUCAPIÃO ESPECIAL OU CONSTITUCIONAL

A Constituição Federal disciplina a usucapião ordinária em duas situações, nos artigos 183 e 191, que pode ser urbano ou rural:

“Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

  • 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
  • 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.”

 “Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.”

 Os requisitos específicos dessa modalidade se definem de acordo com a localização do imóvel.

Na usucapião especial urbana, a destinação do imóvel deve ser para uso do possuidor ou de sua família, sem fazer menção ao justo título, com área de até duzentos e cinquenta metros quadrados.

Sendo rural, exige-se a ocupação produtiva do imóvel, para moradia e trabalho, não se cogitando o justo título e boa-fé, bem como não podendo ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural e área de até cinquenta hectares.

USUCAPIÃO FAMILIAR

Outra hipótese pouco conhecida de usucapião é o familiar ou conjugal, disposto no art. 1.240-A, do Código Civil:

“”Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”

Se dá quando um dos cônjuges, que dividiu a propriedade, de até duzentos e cinquenta metros quadrados, abandona o lar, sendo a posse exercida pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro, por dois anos ininterruptos para sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

O abandono a que se refere o artigo deve ser o de fato, ou seja, saída do lar e falta total de contato com o ex-cônjuge ou companheiro, visando a proteção das mulheres de baixa renda e seus filhos, atendidas pelo programa minha casa minha vida.

Esse reconhecimento se dá por meio de ação autônoma, quando já houve o reconhecimento do vínculo e sua dissolução em ação anterior ou, ainda, por meio de pedido concomitante ou incidental na própria ação de reconhecimento ou dissolução de união estável.

Por fim, os pressupostos da usucapião são:

– Coisa Hábil: trata-se do bem passível de usucapião, bens que estão no comércio e não sejam públicos;

– Posse: esta deve ser mansa e pacífica, ou seja, que venha sendo exercida pelo possuidor sem qualquer oposição do proprietário do imóvel ou de terceiro, devendo ser justa, já que a violência e a clandestinidade impedem que seja aplicada a usucapião, pelo tempo que estiver sendo utilizadas.

– Tempo: é o lapso temporal em que a posse é exercida, de forma ininterrupta, de acordo com o tipo de usucapião a ser utilizada.

Referências:

– IBFAM – Instituto Brasileiro de Direito de Família, acessado em 16/03/2020: http://www.ibdfam.org.br/noticias/6295/Usucapi%C3%A3o+Familiar%3A+o+explica+o+que+%C3%A9+preciso+para+caracteriz%C3%A1-la%3F/

– Venosa, Sílvio de Salvo. Direito civil: direitos reais/Sílvio de Salvo Venosa. – 6. ed. – São Paulo: Atlas, 2006. – (Coleção direito civil;